Il mercato immobiliare italiano è costituito principalmente da edifici residenziali. La maggior parte di essi, tuttavia, si rivela inidoneo, inefficiente e deteriorato, determinando così il collocamento tra le più basse classi energetiche. Interventi di ristrutturazione dell’attuale patrimonio edilizio italiano sono dunque inevitabili: anche piccoli operazioni di manutenzione possono comportare importanti vantaggi e benefici.
Molte case sono edifici storici o di vecchia concezione, ma in egual misura è necessario intervenire per costruzioni moderne, sia per standard non più conformi, sia per rinnovamento dei locali.
Rendere un edificio energeticamente efficiente e confortevole incrementa il valore di mercato e apporta benefici individuali e collettivi. Possiamo suddividere gli interventi di ristrutturazione in più categorie e subcategorie.
Gli interventi di manutenzione, necessari a conservare la funzionalità ed efficienza, si suddividono in ordinari e straordinari.
Vi sono poi gli interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica.
INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA
L’art. 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti“.
Sono tali le operazioni di mantenimento in efficienza di un impianto. Si tratta di lavori meno invasivi, che riguardano sostanzialmente l’interno dell’abitazione, ma possono riguardare anche l’esterno di essa, purché non ne modifichino la volumetria della struttura. Tra essi rientrano, ad esempio: ristrutturazione del bagno, rinnovamento della pavimentazione, sostituzione dell’intonaco, tinteggiatura di pareti.
Infine, è ammessa in maniera non esplicita, in quanto al confine con le opere di manutenzione straordinarie, la sostituzione degli infissi (porte e finestre, installazione di porte blindate e realizzazione di vani di passaggio).
Gli interventi di manutenzione ordinaria, a differenza di quelli di carattere straordinario, non richiedono autorizzazione edilizia. Diversamente, secondo il d. lgs. n. 42/2004, l’edificio vincolato alla sovrintendenza ai beni architettonici potrebbe richiedere l’autorizzazione.
INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
L’art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso“.
Si tratta di operazioni edilizie che comportano importanti modificazioni della struttura dell’edificio. Tali interventi devono essere segnalati all’Ufficio Tecnico comunale, presentando una denuncia di inizio attività firmata dal proprietario o da un ente avente diritto, e asseverata da un tecnico abilitato. Alcuni esempi: opere di consolidamento statico dell’edificio, rifacimento integrale dei servizi igienici, modifica integrale dell’impianto idrico, elettrico e/o sanitario, realizzazione e adeguamento di opere accessorie (scale di sicurezza, ascensori, ecc.), sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e tipologia di infisso, ecc. Si tratta tuttavia di un elenco poco esaustivo rispetto alla casistica contemplata.
INTERVENTO DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Sono interventi che non rientrano nelle categorie sopracitate, e neppure di restauro conservativo. Sono opere di revisione integrale dell’edificio esistente con modifiche di sagoma, volume, superficie, forma, destinazione d’uso. Può variare la consistenza dell’edificio, e, quindi, si può richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.
Sono interventi di ristrutturazione edilizia le opere di demolizione e ricostruzione integrale (“con stessa volumetria e sagoma di quello preesistente” – art. 3 d) del testo unico dell’edilizia D.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 301/2002) o le opere che portano alla realizzazione di un immobile differente dall’originale.
Sebbene le opere qui descritte possano incidere fortemente sul territorio, possono essere autorizzate non solo con l’autorizzazione più complessa da ottenere, il permesso di costruire, ma anche con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività (DIA), art. 22 co. 3.a D.P.R. n. 380/2001.
In alternativa al PdC, le opere approvate in un Piano particolareggiato o in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti disposizioni plano-volumetriche possono essere autorizzate anche con DIA.
Comune e Regione hanno la facoltà, tuttavia, di personalizzare la richiesta di autorizzazioni sul proprio territorio.